1、首先房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰符合國(guó)家規(guī)定的上市交易的條件
我國(guó)土地權(quán)屬?gòu)?fù)雜房屋要想能夠抵押就必須具有清晰的產(chǎn)權(quán)并且不在國(guó)家限定交易的范圍之類這樣方可進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)流通簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)也就是抵押房產(chǎn)必須要有房產(chǎn)證才可以比如說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房那是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋未繳納土地出讓金等費(fèi)用其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證因此也無(wú)法抵押此外還有央產(chǎn)房集資房經(jīng)適房等都是不能辦理抵押貸款的
2、其次房屋房齡不能過(guò)長(zhǎng)
申請(qǐng)房屋貸款的的房產(chǎn)的房齡不能過(guò)長(zhǎng)房齡從房屋竣工日起計(jì)算與貸款年限相加不能超過(guò)年而實(shí)際上在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)如果你的房齡超過(guò)年都是很難批下來(lái)的
3、最后房屋沒(méi)有列入拆遷規(guī)劃并且擁有正規(guī)房產(chǎn)證和土地證
中國(guó)房產(chǎn)土地拆遷情況比較常見(jiàn)因此要求所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃并有房產(chǎn)部門土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證這樣才能用于抵押
此外銀率網(wǎng)小編提醒大家如果您的房產(chǎn)有做過(guò)其他抵押那么是不可以再在銀行抵押的不過(guò)有些小貸公司和典當(dāng)行會(huì)做二次抵押的還有用來(lái)抵押的房產(chǎn)的所有人可以是借款人本人也可以是其他人以他人所有的房產(chǎn)做抵押的抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)貸款的書面承諾并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。

最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第十二條明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”這一規(guī)定表明，在登記部門登記的抵押期間對(duì)抵押權(quán)的存續(xù)并無(wú)法律效力，抵押權(quán)并不因抵押期間過(guò)期而消滅。如果債權(quán)行主債權(quán)到期未受清償，無(wú)論登記的抵押期間是否過(guò)期，債權(quán)行都可行使抵押權(quán)，直至主債權(quán)訴訟時(shí)效結(jié)束后的兩年內(nèi)。
實(shí)際工作中，銀行保存的他向權(quán)證中列明了抵押有效性，對(duì)同一筆貸款僅需要辦理一次抵押登記，只要主債權(quán)有效，抵押權(quán)就有效。如A客戶1000萬(wàn)元貸款，采取土地最高額抵押方式，貸款起止日期為2007年10月25至2008年10月24日，他項(xiàng)權(quán)利抵押期限為2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期滿，抵押仍然有效。
從實(shí)踐操作中，除注意以上因素外，還應(yīng)關(guān)注：
1.抵押物的保值性和變現(xiàn)性。盡可能選擇保值性強(qiáng)、易于變現(xiàn)的抵押物。同時(shí)要隨時(shí)密切關(guān)注抵押物的狀況和變化，防止抵押物被惡意變賣或轉(zhuǎn)移。
2.抵押物的權(quán)屬證明的真實(shí)性。嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬證明，杜絕抵押人無(wú)所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)，造成無(wú)效抵押，并做好抵押物他向權(quán)證的保管工作。
3.做好抵押物的評(píng)估管理工作，正確估價(jià)和判斷抵押物的實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值和價(jià)值變化趨勢(shì)，防止由于抵押物市場(chǎng)價(jià)值劇烈波動(dòng)而造成的抵押落空，防止人為高估抵押物價(jià)值。當(dāng)出現(xiàn)抵押物不足值情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他類型的擔(dān)保。可以根據(jù)市場(chǎng)敏感程度對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類，對(duì)貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率，以更好地滿足防范和控制風(fēng)險(xiǎn)的需要。
4.督促抵押人及時(shí)辦理抵押物保險(xiǎn)手續(xù)，要求企業(yè)在保險(xiǎn)合同中明確債權(quán)行為第一受益人，保險(xiǎn)期限應(yīng)覆蓋并超過(guò)抵押貸款的合同期限。

1、客戶咨詢
通過(guò)雙方溝通，確定用戶是否有現(xiàn)房、是否有房產(chǎn)證、房子有無(wú)貸款、有沒(méi)有拿此房做相關(guān)抵押，或者相關(guān)抵押是否已經(jīng)解除。否有二套房產(chǎn)
2、審核談判
初步審核客戶資料。是否齊全（身份證、房產(chǎn)證、共有產(chǎn)權(quán)人數(shù)、戶口本、結(jié)婚證、離婚證、未再婚證明），并約定利率、金額、期限以及手續(xù)費(fèi)用。
3、考核評(píng)估
考核貸款方款用途，確認(rèn)房產(chǎn)地址，評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值。去相關(guān)單位查詢房產(chǎn)檔案，查詢個(gè)人征信系統(tǒng)。查看借款人銀行流水。
4、簽訂合同
房屋抵押借款合同一式三份，借貸雙方各一份，房管局備一份，無(wú)二套房需簽被安置承諾書，或提供第二套房，地址問(wèn)題。
5、抵押登記
所需資料：借貸雙方身份證原件及復(fù)印件一份，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件一份，合同一份，價(jià)值協(xié)議書一份。
6、領(lǐng)取權(quán)證
3--5個(gè)工作日以后：
抵押人（房主）憑借身份證原件領(lǐng)取房產(chǎn)證，也可以留在房管局，解押時(shí)一并取回。
抵押權(quán)人（放款人）憑借身份證原件領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證
抵押登記費(fèi)用：目前濟(jì)南的一般價(jià)格是單筆80元整，以前有所回落。
7、借據(jù)放款
借款人本人手寫借條。
放款時(shí)通過(guò)銀行全額轉(zhuǎn)賬，保存流水憑證。
放款人收取借款方身份證，戶口本、結(jié)婚證房產(chǎn)證等復(fù)印件
8、利息率約
借款期間，根據(jù)合同約定按時(shí)支付利息，記錄放款人收取利息的銀行賬號(hào)。
9、還款解押
還款轉(zhuǎn)賬
放款人交還借條及所有的材料，并書寫結(jié)清證明（房管局有模板）
注銷抵押登記，抵押雙方的身份證原件，房產(chǎn)證原件，他項(xiàng)權(quán)證原件，結(jié)清證明。

依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度，也就是說(shuō)必須到房地產(chǎn)登記主管部門辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。因此，房地產(chǎn)抵押登記作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，房地產(chǎn)抵押合同必須向房地產(chǎn)管理部門登記后才生效。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，只有辦理抵押登記手續(xù)后，才受國(guó)家法律保護(hù)，否則，沒(méi)有法律效力。[3]
房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；②抵押登記申請(qǐng)書；③抵押合同；④國(guó)有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；⑥可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；⑦登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。