1、首先房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰符合國家規(guī)定的上市交易的條件
我國土地權(quán)屬復(fù)雜房屋要想能夠抵押就必須具有清晰的產(chǎn)權(quán)并且不在國家限定交易的范圍之類這樣方可進(jìn)入房地產(chǎn)市場流通簡單來說也就是抵押房產(chǎn)必須要有房產(chǎn)證才可以比如說小產(chǎn)權(quán)房那是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋未繳納土地出讓金等費用其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)亦稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證購房合同在國土房管局不會給予備案所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證因此也無法抵押此外還有央產(chǎn)房集資房經(jīng)適房等都是不能辦理抵押貸款的
2、其次房屋房齡不能過長
申請房屋貸款的的房產(chǎn)的房齡不能過長房齡從房屋竣工日起計算與貸款年限相加不能超過年而實際上在銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款時如果你的房齡超過年都是很難批下來的
3、最后房屋沒有列入拆遷規(guī)劃并且擁有正規(guī)房產(chǎn)證和土地證
中國房產(chǎn)土地拆遷情況比較常見因此要求所抵押房屋未列入當(dāng)?shù)爻鞘懈脑觳疬w規(guī)劃并有房產(chǎn)部門土地管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證和土地證這樣才能用于抵押
此外銀率網(wǎng)小編提醒大家如果您的房產(chǎn)有做過其他抵押那么是不可以再在銀行抵押的不過有些小貸公司和典當(dāng)行會做二次抵押的還有用來抵押的房產(chǎn)的所有人可以是借款人本人也可以是其他人以他人所有的房產(chǎn)做抵押的抵押人必須出具同意借款人以其房產(chǎn)作為抵押申請貸款的書面承諾并要求抵押人及其配偶或其他房產(chǎn)共有權(quán)人簽字。

最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。”這一規(guī)定表明，在登記部門登記的抵押期間對抵押權(quán)的存續(xù)并無法律效力，抵押權(quán)并不因抵押期間過期而消滅。如果債權(quán)行主債權(quán)到期未受清償，無論登記的抵押期間是否過期，債權(quán)行都可行使抵押權(quán)，直至主債權(quán)訴訟時效結(jié)束后的兩年內(nèi)。
實際工作中，銀行保存的他向權(quán)證中列明了抵押有效性，對同一筆貸款僅需要辦理一次抵押登記，只要主債權(quán)有效，抵押權(quán)就有效。如A客戶1000萬元貸款，采取土地最高額抵押方式，貸款起止日期為2007年10月25至2008年10月24日，他項權(quán)利抵押期限為2007年9月24至2008年9月23，抵押有效期滿，抵押仍然有效。
從實踐操作中，除注意以上因素外，還應(yīng)關(guān)注：
1.抵押物的保值性和變現(xiàn)性。盡可能選擇保值性強(qiáng)、易于變現(xiàn)的抵押物。同時要隨時密切關(guān)注抵押物的狀況和變化，防止抵押物被惡意變賣或轉(zhuǎn)移。
2.抵押物的權(quán)屬證明的真實性。嚴(yán)格審查抵押物權(quán)屬證明，杜絕抵押人無所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)，造成無效抵押，并做好抵押物他向權(quán)證的保管工作。
3.做好抵押物的評估管理工作，正確估價和判斷抵押物的實際市場價值和價值變化趨勢，防止由于抵押物市場價值劇烈波動而造成的抵押落空，防止人為高估抵押物價值。當(dāng)出現(xiàn)抵押物不足值情況時，應(yīng)及時要求抵押人提供其他追加抵押物或提供其他類型的擔(dān)保?？梢愿鶕?jù)市場敏感程度對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類，對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率，以更好地滿足防范和控制風(fēng)險的需要。
4.督促抵押人及時辦理抵押物保險手續(xù)，要求企業(yè)在保險合同中明確債權(quán)行為第一受益人，保險期限應(yīng)覆蓋并超過抵押貸款的合同期限。

1、客戶咨詢
通過雙方溝通，確定用戶是否有現(xiàn)房、是否有房產(chǎn)證、房子有無貸款、有沒有拿此房做相關(guān)抵押，或者相關(guān)抵押是否已經(jīng)解除。否有二套房產(chǎn)
2、審核談判
初步審核客戶資料。是否齊全（身份證、房產(chǎn)證、共有產(chǎn)權(quán)人數(shù)、戶口本、結(jié)婚證、離婚證、未再婚證明），并約定利率、金額、期限以及手續(xù)費用。
3、考核評估
考核貸款方款用途，確認(rèn)房產(chǎn)地址，評估房產(chǎn)價值。去相關(guān)單位查詢房產(chǎn)檔案，查詢個人征信系統(tǒng)。查看借款人銀行流水。
4、簽訂合同
房屋抵押借款合同一式三份，借貸雙方各一份，房管局備一份，無二套房需簽被安置承諾書，或提供第二套房，地址問題。
5、抵押登記
所需資料：借貸雙方身份證原件及復(fù)印件一份，房產(chǎn)證原件及復(fù)印件一份，合同一份，價值協(xié)議書一份。
6、領(lǐng)取權(quán)證
3--5個工作日以后：
抵押人（房主）憑借身份證原件領(lǐng)取房產(chǎn)證，也可以留在房管局，解押時一并取回。
抵押權(quán)人（放款人）憑借身份證原件領(lǐng)取他項權(quán)證
抵押登記費用：目前濟(jì)南的一般價格是單筆80元整，以前有所回落。
7、借據(jù)放款
借款人本人手寫借條。
放款時通過銀行全額轉(zhuǎn)賬，保存流水憑證。
放款人收取借款方身份證，戶口本、結(jié)婚證房產(chǎn)證等復(fù)印件
8、利息率約
借款期間，根據(jù)合同約定按時支付利息，記錄放款人收取利息的銀行賬號。
9、還款解押
還款轉(zhuǎn)賬
放款人交還借條及所有的材料，并書寫結(jié)清證明（房管局有模板）
注銷抵押登記，抵押雙方的身份證原件，房產(chǎn)證原件，他項權(quán)證原件，結(jié)清證明。

依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。國家實行房地產(chǎn)抵押登記制度，也就是說必須到房地產(chǎn)登記主管部門辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。因此，房地產(chǎn)抵押登記作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，房地產(chǎn)抵押合同必須向房地產(chǎn)管理部門登記后才生效。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，只有辦理抵押登記手續(xù)后，才受國家法律保護(hù)，否則，沒有法律效力。[3]
房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗下列文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；②抵押登記申請書；③抵押合同；④國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；⑥可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料；⑦登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。