甲方：(賣方)
乙方 ：( 預(yù)購方 )
甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則、經(jīng)協(xié)商一致，就乙方向甲方預(yù)訂房屋事宜，訂立本合同。
第一條：乙方預(yù)訂的房屋位于北京市 區(qū)　　　　，(以下簡稱該房屋)。甲方已取得該房屋的房屋所有權(quán)證(編號：)，該房屋建筑面積為：　　　平方米，產(chǎn)權(quán)人：　　
第二條：乙方預(yù)訂的該房屋每平方米建筑面積買賣單價為人民幣元，乙方預(yù)訂的該房屋總房價為人民幣 元。甲乙雙方一致同意乙方先支付　　%的房屋首付款，其余的房款通過銀行以按揭貸款的方式一次性支付。(以雙方簽訂房屋買賣協(xié)議為準)
第三條：乙方同意簽訂本合同時，向甲方支付　　萬元的定金，作為甲、乙雙方當事人訂立該房屋買賣合同的擔保，簽訂房屋買賣合同后，乙方支付的定金轉(zhuǎn)為房價款。甲方在收取定金后，應(yīng)當向乙方開具收款憑證，并注明收款時間。乙方逾期未支付認購定金的，甲方有權(quán)解除本認購書，并有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。
第四條：甲、乙雙方商定，預(yù)訂期為 天，乙方于200 年 月 日前到 與甲方簽訂《房屋買賣合同》。
第五條：在本合同的第四條約定的預(yù)訂期限內(nèi)，除本合同第六條、第七條約定的情形外，甲方拒絕簽訂房屋買賣合同的，雙倍返還已收取的定金;乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求甲方返還已收取的定金。
第六條：有下列情形的，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)全額返還乙方已支付的定金。
甲乙雙方在簽訂房屋買賣合同時，因面積誤差處理、房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責任、爭議解決方式等條款，存在分歧，不能協(xié)商一致的。
第七條：甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的出租、查封、共有權(quán)人不同意出售等事實的，乙方因此原因拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已支付的定金。甲方在乙方支付認購定金之日起至本認購書解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，甲方應(yīng)當向乙方雙倍返還定金。
第八條：本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各持一份，雙方簽字生效。
甲方：(簽章)　　　　　　 乙方：(簽章)
身份證號碼: 　　　　　　　身份證號碼：
地址 : 　　　　　　　　地址：

1.定金不能寫成訂金、預(yù)付款或者保證金等。這幾個詞的差別在于，只有定金買方才有權(quán)要求違約方雙倍返還。
2.定金數(shù)額要恰當。法律對定金數(shù)額只規(guī)定了一個上限，即不超過總成交額的20%。我個人認為，定金也不宜過低，太低了約束不了賣方。
3.定金的接受方應(yīng)是產(chǎn)權(quán)人，而不是房產(chǎn)中介。實踐中，很多買房人愿意把定金交給中介，讓中介轉(zhuǎn)交給賣方，其實這樣做是大可不必的。因為產(chǎn)權(quán)人才是買賣合同的當事人，定金的懲罰和保證作用也只是針對產(chǎn)權(quán)人，而不能約束中介。如果中介拿到定金轉(zhuǎn)交房主時，房主不賣沒收定金，你只能跟中介要定金原數(shù)，不能主張雙倍。反過來說，如果你交完訂金反悔不買了，定金就不退了?？梢姡讯ń鸾唤o中介的壞處是賣方可以不賣，而買方卻不能不買。
4.應(yīng)當書面說明交易房屋的全部狀況。筆者曾經(jīng)接待過一個吃了虧的買房人，他看中的房子還沒辦下房本，經(jīng)多方打聽開發(fā)商的確正在辦理之中，中介和房主都說再有15天房本絕對能下來。于是他就交了5萬定金，定金合同里說在15天后雙方簽訂買賣合同，買方不買無權(quán)返還定金，賣方不賣雙倍返還定金。15天后房本沒辦下來，由于沒房本的房屋國家不允許買賣，買方因此不同意簽合同交首付款，認為賣方違約應(yīng)當雙倍返還定金，而賣方一分不給，就打起了官司。令買方怎么也想不通的是，一審、二審都判他輸了。法院認為是買方違約，因為合同里并沒有要求賣方15天辦下房本，否則承擔違約責任。因此，定金合同不能越簡單越好，房屋的產(chǎn)權(quán)狀況（包括產(chǎn)權(quán)人，所有權(quán)證，共有權(quán)人，面積，位置等）、交易價格（是否包含裝修款，交易稅費誰來支付，交易是否滿五年，中介費用的負擔，付款方式是全款還是貸款等）均應(yīng)當注明。
5.最好要求賣方收受定金的同時，留下房屋所有權(quán)證原件。這樣做目的是防止賣方一房二賣，將房產(chǎn)證原件交由買方或中介方保管，賣方如果申請補辦還需幾個月時間。

1、案情
買賣雙方簽訂了《定金協(xié)議》，約定賣方將其名下110平方米的房屋，以320萬元的價格賣給買方。雙方約定定金為5萬元，預(yù)付房款260萬元(含定金)，余款待買方取得房產(chǎn)證后5日內(nèi)由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。如買方反悔則沒收定金;若賣方反悔則雙倍返還定金。當天，賣方把房及有關(guān)資料給買方，買方也將萬元支付給賣方。
五個月后，賣方書面通知中介公司，請轉(zhuǎn)告買方，《定金協(xié)議》暫緩執(zhí)行，需要買賣雙方另行協(xié)商等。5天后，買方起訴到法院，訴稱賣方因房價上漲而不愿再繼續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，并擅自撬門換鎖不讓買方裝修和入住。請求法院判決雙方的二手房買賣合同繼續(xù)履行，并賠償經(jīng)濟損失。
2、爭議焦點：定金協(xié)議是否就是買賣合同
買方認為雙方簽訂的合同雖名為《定金協(xié)議》，但內(nèi)容包括了房屋坐落地址、室號、面積等基本狀況、房價款、付款時間及付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶等房屋買賣合同所應(yīng)當具備的條款，其實質(zhì)是一份買賣合同。雙方履行了合同大部分義務(wù)，自己也支付了大部分房款，房屋也在自己的實際使用中。
賣方則辯稱，雙方所簽署的是《定金協(xié)議》，在上述協(xié)議中約定待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后再簽訂買賣合同。但雙方意見有分歧，至今未簽訂買賣合同，在雙方簽訂《定金協(xié)議》時賣方尚未取得房產(chǎn)證，不具備轉(zhuǎn)讓房屋的法定條件。
3、法院判決
合同有效，賣方必須交房
法院審理后認為，該《定金協(xié)議》雖名稱是定金合同，但此《定金協(xié)議》已基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意圖是簽署買賣合同，只是賣方尚未取得房屋的產(chǎn)權(quán)證，這才冠以定金協(xié)議之名。買方除了支付定金外，還支付了大部分購房款，賣方也把房屋交付給買方使用。雙方實際履行的內(nèi)容超越了定金合同的范疇，而涉及買賣合同的權(quán)利義務(wù)。遂認定該《定金協(xié)議》的性質(zhì)是房屋買賣合同，現(xiàn)賣方取得了房屋產(chǎn)權(quán)證，該買賣合同當屬有效，于是一審判決賣方繼續(xù)交房給買方。