土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈送。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)，利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時、土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管埋部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依法辦理過戶登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須符合上述規(guī)定，否則即為非法轉(zhuǎn)讓。

土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，該行為除可能涉及合同法的諸多規(guī)定外，還具有不動產(chǎn)物權(quán)變動的各項特點(diǎn)，包括：
1．土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物一同移轉(zhuǎn)。
關(guān)于土地與地上物，理論上有一元主義和二元主義之說。所謂一元主義，是將土地和其地上物視為一個整體的權(quán)利，或如德國民法，將建筑物視為地上權(quán)之附屬物；或如日本民法之相反規(guī)定，將地上權(quán)視為建筑物之附屬物。采一元主義者，附屬物不得離開主體權(quán)利而獨(dú)立存在。所謂二元主義，是把土地和地上物視為兩個獨(dú)立的權(quán)利，兩者互不附屬。二元主義并無絕對不妥，如果房產(chǎn)被視為是一種獨(dú)立的權(quán)利，并能對其占用的土地權(quán)利建立相應(yīng)的補(bǔ)償制度，兩種獨(dú)立的權(quán)利也可相安無事。在中國，有地方政府分設(shè)國土管理和房產(chǎn)兩個部門分別歸口管理土地使用權(quán)和地上建筑物，并對其分別發(fā)證，但因兩種權(quán)利之間缺乏相互協(xié)調(diào)和補(bǔ)償?shù)姆梢?guī)定，在土地使用權(quán)與房產(chǎn)權(quán)分屬不同當(dāng)事人時，當(dāng)事人對各自權(quán)利的處分常?；ハ嗯懦?、互相抵觸，致使人們對二元主義產(chǎn)生誤解。
依中國現(xiàn)時法律，建筑物和其他定著物、附著物均附屬于土地，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，地上物一并轉(zhuǎn)讓。
2．權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移。
這里的權(quán)利義務(wù)，是指土地使用權(quán)從土地所有權(quán)分離時出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)及其未行使和未履行部分。如土地的用途，出讓合同約定為住宅用地，無論該地塊的土地使用權(quán)經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，均不因為轉(zhuǎn)讓而變成其他用途。再如土地上的抵押權(quán)，其作為物上負(fù)擔(dān)的一種，具有追及效力，其隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一并轉(zhuǎn)讓，不因轉(zhuǎn)讓而歸于消滅，抵押權(quán)人在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后仍可在該塊土地設(shè)定的抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。
至于土地使用權(quán)的年限，應(yīng)以出讓合同設(shè)定的年限減去轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)使用的年限，其得數(shù)視為出讓合同尚未履行之權(quán)利與義務(wù)，在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時隨同轉(zhuǎn)讓。

(一)主體不同
出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施;
轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。
(二)行為性質(zhì)不同
根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定;轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。
(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同
出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。
(四)交易市場不同
出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

（一）辦理交易鑒證程序
1、交易中心接到交易申請材料后，對雙方的交易行為進(jìn)行驗證、審核，符合轉(zhuǎn)讓條件的上報市國土資源局審批，批準(zhǔn)后由交易中心主持交易雙方簽訂《交易成交確認(rèn)書》和《轉(zhuǎn)讓合同書》。
 2、受讓方按合同規(guī)定繳付地價款和政府有關(guān)稅費(fèi)；
3、 地價款交齊后，交易中心將交易材料移交市國土資源局，受讓方按有關(guān)要求辦理土地使用權(quán)的登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。
（二）辦理公開交易程序
土地使用權(quán)交易的前期工作（1）申請轉(zhuǎn)讓方憑有關(guān)權(quán)屬證明材料到交易中心提出轉(zhuǎn)讓申請；（2） 對改變用途的或規(guī)劃條件的，需報市規(guī)劃部門批準(zhǔn)；（3） 交易中心初審后，報市國土資源局批準(zhǔn)；（4） 批準(zhǔn)后，交易中心與委托人簽訂委托合同，并對交易底價、交易條件等進(jìn)行確定。
（三）實(shí)施操作1、交易中心組織起草有關(guān)文件（招標(biāo)、拍賣、掛牌、上網(wǎng)競價公告、須知等），并進(jìn)行發(fā)布；2、接受競買申請，參與競投、競買人員按公告要求交納競買保證金和報名，并提交有關(guān)資料；3、交易中心對競投、競買人員進(jìn)行資格審核；4、交易中心按公告時間及要求組織投標(biāo)、評標(biāo)、拍賣、掛牌和上網(wǎng)競價等交易工作；5、組織中標(biāo)人、競得人簽訂成交確認(rèn)書、轉(zhuǎn)讓合同；6、發(fā)出繳款通知書，受讓人繳納成交地價款、有關(guān)稅費(fèi)和交易服務(wù)費(fèi)；7、成交地價款扣減有關(guān)費(fèi)用后，余款返還給委托方；地價款交齊后，交易中心將交易材料移交國土資源局，受讓方按有關(guān)要求辦理土地使用權(quán)的記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。