不動產（immovable property）是指依自然性質或法律規(guī)定不可移動的財產，如土地、房屋、探礦權、采礦權等土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。

未來，就如同每個人身份證信息所記錄的一樣，《不動產登記簿》所登記的信息便是每個人的不動產信息情況。通過《不動產登記簿》，登記機構就可以實現(xiàn)全國聯(lián)網式的不動產管理。
社會上不少人對不動產登記有誤解，實際上，不動產登記的實施是讓原本比較繁瑣的房地產登記變得簡便。不動產的登記一般包括三個流程，即權利人申請、登記機構受理、登記和頒發(fā)《不動產權證書》。一般而言，個人完成不動產登記需要30個工作日。不動產登記之后，可以有效全面地保障個人房產等使用權利益。對于農村家庭的保障更為明顯，例如對于農村耕地、林地、宅基地的登記，不動產一般登記在戶主名下，明確了權利。
至于不動產登記對于當前房價的影響，無論是專家還是房地產市場機構，不少人認為不動產登記并不會對房價產生明顯影響，房價波動的根本原因在于房地產市場的供求關系變化，與不動產登記這一政策沒有明顯關聯(lián)。

①抵押人必須具備主體資格。即抵押人應具備權利能力和行為能力，同時對抵押物有完整的所有權和處分權；
②抵押物必須符合法律規(guī)定。從各國立法來看，并非所有不動產均可設定抵押權，根據(jù)我國《擔保法》和《城市房地產管理法》等相關法律規(guī)定，下列不動產是不能作抵押的。
A、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利的不動產；
B、列入文物保護的建筑物和具有紀念意義的建筑物；
C、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產；
D、被司法機關或行政機關依法查封的不動產；
E、產權關系不清或有爭議的財產；
F、來自全體共有人書面同意的不動產；
G、未取得合法權證的違法建筑物。
③價值評估應該公允。抵押物的價值應該經過具有評估資格的評估機構進行評估，做出合理公允的評估報告，然后根據(jù)評估的價值確定抵押率和擔保價值；
④辦理抵押登記。依照我國法律，不動產的抵押必須辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。

(1)所有權人限制。不動產中的土地、河流、森林等，只能成為國家或集體的所有權客體，任何自然人或集體組織以外的法人，都不能成為這些不動產的所有權人。
(2)物權變動的公示方法不同。動產物權的變動，通常以交付公示;而不動產物權的變動，則以登記為公示，不經登記的不生變動效力。
(3)設立的他物權類型不同。物權中的用益物權，如土地使用權、地役權、典權等，只能在不動產上設定，動產不能設定用益物權。在擔保物權中，不動產得設定抵押權，而不能設定質權和留置權;而動產可設定質權和留置權。
(4)不動產發(fā)生相鄰關系。不動產由于不能移動，相鄰的占有人之間如因不動產的利用而產生沖突與矛盾時，就需要法律加以協(xié)調。所以，民法上有專門處理不動產相鄰關系的條文，以處理截水、排水、通行、通風、采光等相鄰關系。
(5)地域管轄不同。因不動產發(fā)生的爭議，適用專屬管轄。而因動產引起的民事訴訟，則依普通管轄確定管轄法院。