一、土地使用權(quán)證
土地使用權(quán)證又稱國(guó)有土地使用權(quán)證，是指經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，由城市各級(jí)人民政府頒發(fā)的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)證是由縣級(jí)國(guó)土部門(mén)發(fā)放，可以到縣國(guó)土資源部門(mén)地籍登記部門(mén)免費(fèi)查詢，開(kāi)發(fā)商大的土地使用證叫總證，如果總證不符，就不能辦理分戶個(gè)人的證，已就辦不了房屋產(chǎn)權(quán)證?！　?br /> 二、如何獲取土地使用權(quán)證，主要程序如下：　　
初始土地登記
（1）申請(qǐng)登記。由用地者到市國(guó)土資源局地籍股填寫(xiě)土地登記申請(qǐng)書(shū)，提交申請(qǐng)人身份證或戶口簿和建設(shè)用地許可證，建筑許可證，房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。
（2）地籍調(diào)查。由國(guó)土資源局派人到實(shí)地調(diào)查，全面核實(shí)土地登記申請(qǐng)的內(nèi)容，計(jì)算宗地面積，繪制宗地圖。
（3）權(quán)屬審核。由國(guó)土資源局專職人員對(duì)申請(qǐng)登記的土地權(quán)屬性質(zhì)、用途權(quán)屬來(lái)源、宗地面積等進(jìn)行審核。
（4）注冊(cè)登記。填寫(xiě)《土地登記卡》、《土地歸戶卡》和《土地使用證》。
（5）頒發(fā)土地證書(shū)。申請(qǐng)人憑身份證和《土地使用登記收件單》，領(lǐng)取《土地使用證》。
變更土地登記（過(guò)戶）
（1）申請(qǐng)變更登記。屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方填寫(xiě)好轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)書(shū)、轉(zhuǎn)讓合同書(shū)、轉(zhuǎn)讓登記表；屬繼承房屋取得土地使用權(quán)的，提供公證繼承書(shū)，并填寫(xiě)土地登記申請(qǐng)書(shū)；屬祖屋分戶的，提交分戶協(xié)議書(shū)或戶主申請(qǐng)，填寫(xiě)土地登記申請(qǐng)書(shū)；還要提交申請(qǐng)人的身份證或戶口簿和原土地證書(shū)、房產(chǎn)證等土地權(quán)屬來(lái)源證明文件。
（2）變更地籍調(diào)查。變更必須與原來(lái)宗地登記檔案并案進(jìn)行。宗地部份變更的，要實(shí)地核定面積，界址點(diǎn)，重新繪制宗地圖；宗地全部變更，界址沒(méi)有變化的，可不進(jìn)行界址調(diào)查，但宗地圖應(yīng)重新繪制。
（3）變更權(quán)屬審核。內(nèi)容與初始土地登記相同。
（4）注冊(cè)登記，換發(fā)證書(shū)。注消原《土地登記卡》、填寫(xiě)新的《土地登記卡》，更改《土地歸戶卡》。收回注銷(xiāo)原《土地使用證》，填寫(xiě)頒發(fā)新的《土地使用證》?！　?/p>收起

(一) 辦理國(guó)有土地使用證(一級(jí)市場(chǎng)) 1、土地使用權(quán)證辦理所需資料：a、企業(yè)工商執(zhí)照(復(fù)印件);b、法人機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件);c、法定代表人身份證(復(fù)印件);d、規(guī)劃許可證與規(guī)劃紅線圖;e、企業(yè)的入園協(xié)議(復(fù)印件);f、出讓宗地界址圖;g、宗地界址圖;h、招、拍、掛的資料和成交確認(rèn)書(shū);i、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同;j、土地使用權(quán)出讓金繳訖憑證 (帶原件現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后復(fù)印);k、契稅繳訖憑證;l、土地審批單;m、土地征用的證明材料。
(二)二級(jí)市場(chǎng)辦證 1、土地使用權(quán)證辦理所需資料：a、轉(zhuǎn)、受讓雙方企業(yè)工商執(zhí)照(復(fù)印件);b、轉(zhuǎn)、受讓雙方法人機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件);c、轉(zhuǎn)、受讓雙方法定代表人身份證(復(fù)印件);d、規(guī)劃許可證與規(guī)劃紅線圖;(復(fù)印件)e、轉(zhuǎn)讓協(xié)議;f、轉(zhuǎn)讓宗地界址圖;g、宗地界址圖;h、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金繳訖憑證(帶原件現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后復(fù)印);i、其它稅費(fèi)繳訖憑證;j：轉(zhuǎn)讓地塊的國(guó)有土地使用權(quán)證(原件);k、協(xié)辦函(國(guó)土分局)
(三)辦理建設(shè)用地許可證 1、土地使用權(quán)證辦理所需資料：a、國(guó)有土地使用權(quán)出讓(轉(zhuǎn)讓)合同、審批單;b、省、市、縣土地征用審批單;c、土地征用經(jīng)線圖或國(guó)有土地劃拔、出讓、轉(zhuǎn)讓宗地圖;d、建設(shè)用地規(guī)劃審批單、建設(shè)工程規(guī)劃審批單;e、建設(shè)用地放線，驗(yàn)線單;f、建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)項(xiàng)文件、批復(fù);g、建筑布局平面圖、建筑設(shè)計(jì)平面圖;建設(shè)用地申請(qǐng)報(bào)告;h、土地使用證的復(fù)印件、法人身份證明(已具備第h項(xiàng)資料的不需要第a、b項(xiàng)資料。
(四) 辦理(土地抵押)他項(xiàng)權(quán)證 1、土地使用權(quán)證辦理所需資料：a、抵押人、抵押權(quán)人雙方企業(yè)工商執(zhí)照(復(fù)印件);b、抵押人、抵押權(quán)人雙方法人機(jī)構(gòu)代碼證(復(fù)印件);c、抵押人、抵押權(quán)人雙方法定代表人身份證(復(fù)印件);d、貸款(抵押)合同e、土地評(píng)估(備案);f、協(xié)辦函(國(guó)土分局)。

對(duì)于個(gè)人不辦理土地使用權(quán)證，譚教授說(shuō)不會(huì)存在太大風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)是土地國(guó)有制，個(gè)人辦理土地使用權(quán)不太現(xiàn)實(shí)。隨著現(xiàn)在各種政策把開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻抬高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越規(guī)范，開(kāi)發(fā)商把土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓出去的情況不多。所以，業(yè)主賣(mài)了房子，辦理了房屋所有權(quán)證書(shū)基本可以保證自己的權(quán)利。但是，法律界人士卻不這么樂(lè)觀，記者采訪的幾位律師普遍認(rèn)為，現(xiàn)在大部分業(yè)主都沒(méi)有辦理土地證的意識(shí)。但事實(shí)上“土地使用權(quán)證”是存在的，而且一直留在開(kāi)發(fā)企業(yè)那里。開(kāi)發(fā)商實(shí)際在房屋銷(xiāo)售中已經(jīng)將辦理土地使用權(quán)證時(shí)交納的土地出讓金分?jǐn)傇诟鲉卧恐?。但業(yè)主買(mǎi)了房子后，卻只能辦理產(chǎn)權(quán)證，卻不能辦理土地證，這本身就不合法。另外，房屋銷(xiāo)售完畢后，“土地使用權(quán)證”的去向成為房地產(chǎn)行業(yè)中的一個(gè)“雷區(qū)”，如果還保留在開(kāi)發(fā)企業(yè)那里，業(yè)主肯定會(huì)承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)楝F(xiàn)在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目需要的資金很多，光依靠開(kāi)發(fā)商的自有資金是不夠的，許多開(kāi)發(fā)企業(yè)都要把土地證抵押給銀行進(jìn)行貸款，而一旦該企業(yè)在還貸上出現(xiàn)什么問(wèn)題。銀行就面臨著是將這土地使用權(quán)重新投放進(jìn)市場(chǎng)，這樣就可能會(huì)發(fā)生本文開(kāi)頭河南鄭州發(fā)生的事件；要么銀行將承擔(dān)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能還貸留下的壞帳，這顯然是銀行所更不愿意的。