1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當(dāng)面向銀行申請(qǐng)貸款，售房人及配偶到場(chǎng)確認(rèn);
3、銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔(dān)保合同;
5、售房人將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔(dān)保);
7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔(dān)保情況下，購房人與銀行補(bǔ)辦房產(chǎn)抵押登記)

1、未征得同意擅自抵押他人房屋
雖說可用他人房產(chǎn)申請(qǐng)抵押貸款，但征得房主同意才是革命成功的根本。一旦穿透這條防線，銀行便感到不寒而栗，本能地終止合作，遠(yuǎn)離法律糾紛的潛在包袱。
為了證明你不是房屋“掠奪者”，除了向銀行提供房主同意抵押的書面授權(quán)，辦理房屋抵押公證手續(xù)時(shí)，房主本人還需親自到場(chǎng)。
另外，在行事嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃磥恚幢惴课菔悄慊榍柏?cái)產(chǎn)，歸個(gè)人所有，也不能任意妄為，孤身一人辦理抵押貸款，還需征得配偶同意，避免讓銀行產(chǎn)生有可能卷入財(cái)產(chǎn)糾紛的危機(jī)感。
2、房屋有價(jià)無市
面對(duì)“接盤”房屋這種大事，銀行的字典里可沒有“得過且過”一詞，而是圍繞“變現(xiàn)能力強(qiáng)勁”這項(xiàng)關(guān)鍵詞，撰寫了一章房屋“5不要”原則：不要面積小于50平米、不要房齡大于20年、不要按揭中的房產(chǎn)、不要小產(chǎn)權(quán)房、不要購買未滿5年的經(jīng)適房。如果你的房屋能夠滿足銀行的情緒釋放，那么距離邁過審批關(guān)口已近在咫尺了。
3、缺少穩(wěn)定工作
相比無抵押貸款嚴(yán)苛的申請(qǐng)條件，房屋抵押貸款已然寬松了許多，收入門檻可以直降到兩三千元，給低收入者提供了可以透口氣的地方。不過，在充滿情懷的同時(shí)，銀行也不忘守住“底線”，考慮到穩(wěn)定的工作作為還款來源強(qiáng)有力的保障，要求至少要在現(xiàn)單位工作滿3個(gè)月。
4、個(gè)人信用缺失
俗話說，好借好還，再借不難。貸款之路只有良好的信用相伴，才能走向成功。偶爾的忘還款，在銀行看來實(shí)屬情有可原，只要銀行征信不踏破“連三累六”的底線，便是能夠包容。所謂“連三累六”，也就是兩年內(nèi)連續(xù)逾期超過三次，或累計(jì)逾期超過六次。

房屋抵押合同
抵 押 人(甲方)：
抵押權(quán)人(乙方)：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡(jiǎn)稱甲方)愿意以其有權(quán)處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權(quán)人(以下簡(jiǎn)稱乙方)經(jīng)實(shí)地勘驗(yàn)，在充分了解其權(quán)屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時(shí)，該房屋所占用范圍的土地使用權(quán)一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項(xiàng)訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于________區(qū)________街(路、小區(qū)) 其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。
第二條 根據(jù)主合同，甲乙雙方確認(rèn)：債務(wù)人為________________;
抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三條 別墅價(jià)值為人民幣_(tái)__________________________(大寫)，__________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認(rèn)：乙方債權(quán)標(biāo)的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。
第四條 甲方保證上述房地產(chǎn)權(quán)屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由甲方負(fù)責(zé)清理。
第五條 乙方保證按主合同履行其承擔(dān)的義務(wù)，如因乙方延誤造成經(jīng)濟(jì)損失的，乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第六條 抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_________甲方__________使用。
甲方在抵押期間對(duì)抵押的房地產(chǎn)承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)義務(wù)并負(fù)有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責(zé)任。
第七條 抵押期間，甲乙方可以協(xié)商轉(zhuǎn)讓、買賣、租賃抵押此別墅。
第八條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時(shí)，應(yīng)經(jīng)雙方協(xié)商一致，達(dá)成書面協(xié)議，協(xié)議未達(dá)成前，本合同各條款仍然有效。
第九條 在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時(shí)，甲方必須及時(shí)告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價(jià)款償還乙方的本息，并共同到登記機(jī)關(guān)辦理有關(guān)登記手續(xù)。

如果是在北京的話，根據(jù)北京銀監(jiān)局日前下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人綜合消費(fèi)貸款領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。通知對(duì)消費(fèi)貸款進(jìn)行了一些硬性規(guī)定，要求合理確定個(gè)人消費(fèi)貸款的金額和期限，原則上發(fā)放金額不超過100萬元，期限為10年以內(nèi)的個(gè)人綜合消費(fèi)貸款。對(duì)于家庭成員分別申請(qǐng)個(gè)人綜合消費(fèi)貸款的，應(yīng)審慎控制貸款額和期限。此外，通知還要求銀行應(yīng)多方查證貸款用途的真實(shí)性，對(duì)借款人的還款能力，應(yīng)以個(gè)人收入證明匹配個(gè)稅證明、公積金繳納憑證、社保繳費(fèi)證明等能提供的相關(guān)資料，按照孰低原則進(jìn)行匡算。
如果是北京之外的地區(qū)，一般最高額度是按照房屋評(píng)估價(jià)格的六到七成。