1、買賣雙方簽訂房屋買賣合同，約定首付款、貸款和尾款的金額;
2、購房人及配偶當面向銀行申請貸款，售房人及配偶到場確認;
3、銀行對貸款申請進行調(diào)查、審批;
4、購房人與銀行簽訂借款及擔保合同;
5、售房人將房屋產(chǎn)權過戶給購房人，售房人向購房人取得首付款;
6、購房人與銀行辦理房產(chǎn)抵押登記(或由其他自然人、法人為購房人提供階段性擔保);
7、銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款;
8、買賣雙方辦理房屋物業(yè)結清，售房人向購房人取得尾款;
9、購房人收房，按月還款(階段性擔保情況下，購房人與銀行補辦房產(chǎn)抵押登記)

1、未征得同意擅自抵押他人房屋
雖說可用他人房產(chǎn)申請抵押貸款，但征得房主同意才是革命成功的根本。一旦穿透這條防線，銀行便感到不寒而栗，本能地終止合作，遠離法律糾紛的潛在包袱。
為了證明你不是房屋“掠奪者”，除了向銀行提供房主同意抵押的書面授權，辦理房屋抵押公證手續(xù)時，房主本人還需親自到場。
另外，在行事嚴謹?shù)乃磥恚幢惴课菔悄慊榍柏敭a(chǎn)，歸個人所有，也不能任意妄為，孤身一人辦理抵押貸款，還需征得配偶同意，避免讓銀行產(chǎn)生有可能卷入財產(chǎn)糾紛的危機感。
2、房屋有價無市
面對“接盤”房屋這種大事，銀行的字典里可沒有“得過且過”一詞，而是圍繞“變現(xiàn)能力強勁”這項關鍵詞，撰寫了一章房屋“5不要”原則：不要面積小于50平米、不要房齡大于20年、不要按揭中的房產(chǎn)、不要小產(chǎn)權房、不要購買未滿5年的經(jīng)適房。如果你的房屋能夠滿足銀行的情緒釋放，那么距離邁過審批關口已近在咫尺了。
3、缺少穩(wěn)定工作
相比無抵押貸款嚴苛的申請條件，房屋抵押貸款已然寬松了許多，收入門檻可以直降到兩三千元，給低收入者提供了可以透口氣的地方。不過，在充滿情懷的同時，銀行也不忘守住“底線”，考慮到穩(wěn)定的工作作為還款來源強有力的保障，要求至少要在現(xiàn)單位工作滿3個月。
4、個人信用缺失
俗話說，好借好還，再借不難。貸款之路只有良好的信用相伴，才能走向成功。偶爾的忘還款，在銀行看來實屬情有可原，只要銀行征信不踏破“連三累六”的底線，便是能夠包容。所謂“連三累六”，也就是兩年內(nèi)連續(xù)逾期超過三次，或累計逾期超過六次。

房屋抵押合同
抵 押 人(甲方)：
抵押權人(乙方)：
為確保______年____月____日簽定的____________(以下稱主合同)的履行，抵押人(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產(chǎn)作抵押。抵押權人(以下簡稱乙方)經(jīng)實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現(xiàn)狀的基礎上，同意接受甲方的房地產(chǎn)抵押。
甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。
雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產(chǎn)抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房地產(chǎn)座落于________區(qū)________街(路、小區(qū)) 其房屋建筑面_______m2，占地面積_______m2。
第二條 根據(jù)主合同，甲乙雙方確認：債務人為________________;
抵押期限自______年____月_____至_____年____月____。
第三條 別墅價值為人民幣___________________________(大寫)，__________(小寫)。根據(jù)主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________________(大寫)，__________(小寫)，抵押率為百分之__________。
第四條 甲方保證上述房地產(chǎn)權屬清楚。若發(fā)生產(chǎn)權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理。
第五條 乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經(jīng)濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條 抵押房地產(chǎn)現(xiàn)由_________甲方__________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產(chǎn)承擔維修、養(yǎng)護義務并負有保證抵押房地產(chǎn)完好無損的責任。
第七條 抵押期間，甲乙方可以協(xié)商轉讓、買賣、租賃抵押此別墅。
第八條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經(jīng)雙方協(xié)商一致，達成書面協(xié)議，協(xié)議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第九條 在抵押期間，抵押房地產(chǎn)被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據(jù)具體情況，變更抵押合同或以房地產(chǎn)拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續(xù)。

如果是在北京的話，根據(jù)北京銀監(jiān)局日前下發(fā)的《關于個人綜合消費貸款領域風險提示的通知》。通知對消費貸款進行了一些硬性規(guī)定，要求合理確定個人消費貸款的金額和期限，原則上發(fā)放金額不超過100萬元，期限為10年以內(nèi)的個人綜合消費貸款。對于家庭成員分別申請個人綜合消費貸款的，應審慎控制貸款額和期限。此外，通知還要求銀行應多方查證貸款用途的真實性，對借款人的還款能力，應以個人收入證明匹配個稅證明、公積金繳納憑證、社保繳費證明等能提供的相關資料，按照孰低原則進行匡算。
如果是北京之外的地區(qū)，一般最高額度是按照房屋評估價格的六到七成。