土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發(fā)生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續(xù)，交納出讓金，方可辦理土地登記，其出讓金數額計算方法如下：
一、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算。
二、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算。
三、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金。
四、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。
可以給你一個簡單的公式 但你要知道土地出讓金我們個人是很難計算準確的 因為只有土地局掌握你房產地段的地價 土地出讓金=建筑面積除以總樓層 乘以地價 乘以10%。

第一、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于建設購買安置回遷房
某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平回遷房建設，回遷房建成后無償移交給動遷戶。
第二、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補償)
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些開發(fā)商先期介入拆遷，政府或生地招拍掛，由開發(fā)商代為拆遷。在開發(fā)商交納土地出讓金后，政府部門對開發(fā)商進行部分返還，用于拆遷或安置補償。
某房地產開發(fā)企業(yè)通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為10000 萬元，企業(yè)已繳納10000 萬元。協(xié)議約定，在土地出讓金入庫后以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用于該項目10000平土地及地上建筑物的拆遷費用支出。國土部門委托房地產開發(fā)公司代理進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費。約定返還的3000萬中，用于拆遷費用1000萬元，用于動遷戶補償2000萬元。企業(yè)實際向動遷戶支付補償款1500萬元。
第三、政府主導拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項目相關的基礎設施建設
目前招拍掛制度要求土地以“熟地”出讓，但現實工作中一些先期介入，或生地招拍掛，政府為減輕開發(fā)商的負擔，對開發(fā)商進行基礎設施建設部分進行返還。
一般情況下，由于實施了土地的儲備制度，政府將生地轉化為熟地后再進行“招拍掛”，動拆遷問題已妥善得到解決，土地的開發(fā)工作也已經基本完成，周邊的市政建設將逐步完善，水、電、煤等市政都有計劃地分配到位。即在招標、拍賣、掛牌活動開始前，國土部門已將擬出讓的土地處置為凈地，即權屬明晰、界址清楚、地面平整、無地面附著物的宗地。
但是在經營性用地招標、拍賣、掛牌的實際工作中，大量存在著“毛地”出讓的情況，尤其是在企業(yè)改革、改制處置土地資產時，這種情況更比比皆是。

土地出讓金（land-transferring fees） 是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款。正因為土地出讓金的存在，地方財政對地產業(yè)有過分的依賴，土地財政成為房價調控的絆腳石。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規(guī)定。2014年8月，國家審計署掀起全國首次土地財政大審計。

武漢市
1、土地出讓金(租金)為政府出讓(出租)土地時應收取的土地所有權收益，不包括土地取得補償費用、土地開發(fā)費用及新征地的新增建設用地有償使用費。
2、土地出讓金(租金)以地面價表示，該價格是設定商業(yè)、住宅、工業(yè)用地容積率分別為2.6、1.8、1.0狀態(tài)下的標準。
3、核算宗地土地出讓金(租金)時，應以土地出讓金(租金)標準為基礎進行土地用途、容積率修正。
4、宗地出讓金(租金)計算公式為Ps＝Pn×K。式中Ps為宗地單位面積出讓金(租金)，Pn為宗地對應的出讓金(租金)標準，K為容積率修正系數。
5、工業(yè)用地宗地土地出讓金(租金)核算時，容積率修正系數一律設定為1.0。
廣州市
1、按工業(yè)、倉儲、市政設施或基礎設施等用途申請用地后，未按原規(guī)劃實施建設的項目，現規(guī)劃調整為商品住宅的，由政府收回重新公開出讓，土地出讓金計算是按土地公開出讓成交價的40％，返還原用地單位前期投入費用；
2、調整為商品住宅外的經營性用途的,按調整時的基準地價標準計算補繳出讓金；調整為非經營性用途的,按調整時的土地純收益標準計算補繳出讓金。
3、除工業(yè)項目以外的協(xié)議出讓項目建筑面積或建筑用途調整的,均按相應用途調整時的地價標準收取差價。