未還清貸款的房子還處于抵押狀態(tài)，是不能上市交易的，但是，在現(xiàn)實中，可以通過一些方法來實現(xiàn)。
方法一：轉(zhuǎn)按揭
所謂“轉(zhuǎn)按揭”，是指把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。但據(jù)了解，目前能做轉(zhuǎn)按揭的銀行很少，北京等部分城市更是早就叫停了轉(zhuǎn)按揭，所以這種方法目前已經(jīng)很少有人使用。
方法二：用買方的首付款繳清剩余貸款
這是當下二手房交易中最多應(yīng)用的模式，適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣方可以利用買方的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進行下一步交易。
方法三：利用銀行貸款來繳清剩余貸款
如果以上兩種方法都行不通，那么賣家可以考慮用其名下的抵押物（如其他房產(chǎn)）向銀行申請抵押貸款，以結(jié)清按揭貸款。等買家付了房屋全款之后再還清銀行抵押貸款。

1.建設(shè)銀行貸款利率
建設(shè)銀行6.12%3月17日以后發(fā)放的個人商業(yè)性住房貸款，一般將執(zhí)行央行的基準利率6.12%，但可根據(jù)具體情況上浮或下調(diào)。具體要求，如果滿足以下三個條件--貸款人購買的是自住房，該房是此人貸款購買的第一套房，同時貸款人資信良好，貸款利率就可下浮，最多下浮10%，即5.51%。對部分風險較高的產(chǎn)品，或信用記錄不好的客戶執(zhí)行較高的房貸利率，如第二套住房貸款、高檔別墅貸款等。若還貸未滿一年，選擇提前還貸，將根據(jù)違約天數(shù)（最多為一個月）收取利息作為違約金。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。一般要求貸款購買的房屋為現(xiàn)房，會對發(fā)展商的資質(zhì)、以及購房者的信用及收入清查后決定是否提供貸款。
2.工商銀行貸款利率
工商銀行6.12%（優(yōu)質(zhì)客戶可下?。?年期以上個人住房貸款，利率下限將按基準利率6.12%的0.9倍，即5.51%執(zhí)行，并將購買高檔住房和第二套以上住房的貸款人，將按照6.12%的基準利率執(zhí)行，并將購買高檔住房、第二套住房的首付比例適當提高。貸款利息每年結(jié)算一次，目前還貸，須收取剩余月份的利息。不能直接辦理跨行轉(zhuǎn)按揭，需要辦理較煩瑣的手續(xù)。具體可查詢經(jīng)辦銀行的房貸業(yè)務(wù)員。發(fā)展商注冊資金100萬以上，項目3萬平方米以上，才可辦理。
3.農(nóng)業(yè)銀行貸款利率
農(nóng)業(yè)銀行未定貸款政策尚不明顯，不過利率網(wǎng)認為建行、工行的房貸動作對四大商業(yè)銀行有"風向標"的作用。還貸未滿一年，須歸還違約金。提前還款額*違約金利率*（12-已還貸月數(shù)）。不接受跨行轉(zhuǎn)按揭。不接受該項業(yè)務(wù)。
4.招商銀行貸款利率
招商銀行6.12%（優(yōu)質(zhì)客戶可下浮）1~3年（含）房貸利率為5.76%，3~5年（含）為5.85%，5年以上為 6.12%。根據(jù)不同的區(qū)域以及房屋，來確定貸款的成數(shù)。若銀行認定申請貸款的區(qū)域或樓盤風險過大，會減少貸款成數(shù)。是否接受提前還款，由經(jīng)辦銀行根據(jù)貸款合同的有關(guān)條款決定。受理跨行轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，但辦理時，必須出具擔保公司的借款委托書，由擔保公司提供的跨行轉(zhuǎn)按揭貸款不可撤消的擔保書，具體操作流程可至招行各網(wǎng)點咨詢。申辦時，需要提供身份證明、婚姻證明、收入證明、資產(chǎn)證明、預(yù)售合同、發(fā)票等，具體操作可至營業(yè)處查詢。

1、等額本息計算公式
計算原則：銀行從每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金;利息在月供款中的比例中隨剩余本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供總額保持不變。
這是目前最為普遍，也是大部分銀行長期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月中。作為還款人，每個月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。
2、等額本金計算公式
借款人將本金平均分攤到每個月內(nèi)，同時付清上一還款日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負擔逐月遞減。
每月還款額=每月本金+每月本息
每月本金=本金/還款月數(shù)
每月本息=(本金-累計還款總額)X月利率
計算原則：每月歸還的本金額始終不變，利息會隨剩余本金的減少而減少。

其實人們買房貸款時，一般都會在協(xié)議上規(guī)定，半年或者一年內(nèi)不得提前還款，否則是要支付一定金額的違約金。為什么會這樣呢，主要是因為現(xiàn)在的人多采用等額本息發(fā)還貸，而在還款的第一年，其利息是最多的一年，銀行為了自身的利益，盡可能的多收取利息，就想到通過這種方法來阻止借貸人在這段時間內(nèi)還款;但是對于借貸人來說，第一個月還款時，支付利息最多，以后會逐步減少，自然越早換就越劃算。
但是這也有一個時間段，因為一般還款的前一半時間還的利息大約占了70&，所以一旦過了這個時間段，就不要再去提前還了，意義不大。