《土地管理法》第四十三條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。”由此可見(jiàn)，城市居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民宅基地或租用農(nóng)民宅基地是違法的，一旦發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，理所當(dāng)然不受法律保護(hù)。　　宅基地作為與房屋不可分割的組成部分，是指專門(mén)用于建造房屋(住宅)為目的的那部分土地。也就是說(shuō)，宅基地是指建了房屋、建過(guò)房屋或決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建過(guò)房屋但已無(wú)上蓋物、不能居住的土地及準(zhǔn)備建房屋用的規(guī)劃地三種類型。 根據(jù)我國(guó)農(nóng)民的長(zhǎng)期生活習(xí)慣，農(nóng)村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、廚房、牲畜房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)機(jī)房、廁所用地;四旁綠化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服務(wù)實(shí)施用地，如水井、地窖、沼氣池用地等幾部分。在我國(guó)農(nóng)村大多數(shù)地區(qū)，宅基地就是一家一戶的農(nóng)民居住生活的庭院用地。農(nóng)村居民宅基地的所有權(quán)依照法律規(guī)定歸集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地依法只享有使用權(quán)，農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)是農(nóng)民群眾的一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

1、農(nóng)村住宅絕對(duì)不可建在丁字路的交叉處，也就是垂直線的垂直的，點(diǎn)的部位，也就是住宅前面不可有直沖而來(lái)的巷和路，否則禍害無(wú)窮，如風(fēng)災(zāi)，火災(zāi)對(duì)這樣的住宅有特別的照顧，如果倒霉話可能會(huì)禍從天降，如一輛氣車(chē)的司機(jī)或眼花酒醉從對(duì)面的路直沖住房，不好的話房倒人忘，好的話導(dǎo)致殘疾，生意虧損和官非等。
2、農(nóng)村房住宅不可建在山脊上，或山谷的出入口，否則不但不能獲得地理上的福澤而且住人還易患各種疾病，對(duì)人不利。
3、農(nóng)村住宅不要建在死胡同的最低的部位，這樣的建筑會(huì)招來(lái)天災(zāi)和人禍的，還會(huì)招來(lái)官非及破財(cái)和殘疾等。
4、農(nóng)村住宅的四方有大馬路者大吉，但不包括面朝四方的住宅，其益處有兩個(gè)：第一就是可保家庭的私秘性，也就是家中的私人生活可不受天地外來(lái)的干擾。因?yàn)樽≌膬煞剑蠖鄶?shù)很少有大門(mén)或窗戶的開(kāi)口設(shè)置，要注意馬路上的人車(chē)喧鬧，不易侵人才好。第二就是可以有效利用注宅的內(nèi)部空間，因?yàn)槌宋髅娣较蝰R路一方向外，東南北不管是庭院還是室內(nèi)房間都可大量有效的使用。
5、農(nóng)村住宅正對(duì)大門(mén)絕對(duì)不可有大樹(shù)，因?yàn)榇髽?shù)在門(mén)前不但阻擾陽(yáng)氣進(jìn)入屋內(nèi)，也會(huì)使屋內(nèi)陰氣出不來(lái)，就從實(shí)際生活來(lái)說(shuō)也對(duì)家人出入不便，如下雨打雷也會(huì)招雷電的危險(xiǎn)，如秋天樹(shù)葉易落入室內(nèi)也無(wú)法保持請(qǐng)潔。

當(dāng)前，宅基地使用權(quán)的有效轉(zhuǎn)讓必須同時(shí)具備以下條件：
一、必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，即同村的村民間買(mǎi)賣(mài)才有效，城鎮(zhèn)居民或其他村村民購(gòu)買(mǎi)宅基地在法律上均認(rèn)定為無(wú)效。1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》明確指出禁止農(nóng)村房屋向城市市民出售。該通知第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”
二、受讓人沒(méi)有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用權(quán)分配條件的。
三、轉(zhuǎn)讓行為需征得集體組織同意。需由村委會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理所、縣(市)國(guó)土資源局逐級(jí)審核，批量報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理所逐宗落實(shí)到戶。

甲方：***身份證號(hào)碼*** 乙方：***身份證號(hào)碼***
乙方購(gòu)買(mǎi)甲方房屋，雙方經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議以資共同遵守：
一、甲方轉(zhuǎn)讓的宅基地位置為************* ，該宅基地登記面積共***平方米;
二、該宅基地的附屬設(shè)施同時(shí)轉(zhuǎn)讓，附屬設(shè)施包括：***。
三、甲方對(duì)該房屋狀態(tài)陳述和承諾如下：
1、保證對(duì)該宅基地有處分權(quán);如有共有權(quán)人，甲方已經(jīng)取得了共有權(quán)人對(duì)轉(zhuǎn)讓該房屋的一致同意;
2、該房屋的抵押狀況為：***。
3、該房屋的使用狀況為：***。
四、轉(zhuǎn)讓的價(jià)格為人民幣¥***元(大寫(xiě)***元)。
該價(jià)格不包括轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生的契稅、和該宅基地過(guò)戶等費(fèi)用，所有費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
五、乙方付款方式和期限：**************。
六、宅基地交付時(shí)間：****************。
七、乙方已經(jīng)對(duì)所購(gòu)買(mǎi)的宅基地的具體情況包括但不限于宅基地產(chǎn)權(quán)、使用等作了詳細(xì)了解并已知悉。
八、甲方違反本協(xié)議導(dǎo)致宅基地不能過(guò)戶或無(wú)故進(jìn)行交付，甲方應(yīng)支付給乙方違約金***萬(wàn)元;乙方未按本協(xié)議付款，乙方應(yīng)支付給甲方違約金***萬(wàn)元。 九、本協(xié)議一式二份，各方各執(zhí)一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
十、雙方往來(lái)通訊方式如下：
甲方：***
身份證號(hào)碼
年 月 日
乙方：***
身份證號(hào)碼
年 月 日