更新時間:2016/05/19 瀏覽量:1440
一、“三權(quán)分立,放活土地經(jīng)營權(quán)”
2015年1號文件仍然堅(jiān)持穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長久不變,但是,隨著社會發(fā)展需求,在堅(jiān)持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下,開始賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能。在落實(shí)農(nóng)村土地集體所有權(quán)的基礎(chǔ)上,穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán),允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資。
這就要求要抓實(shí)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)登記頒證工作。農(nóng)村承包地的改革核心即所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分離,穩(wěn)定承包權(quán)(即土地的產(chǎn)權(quán)屬于農(nóng)民集體所有),放活經(jīng)營權(quán),賦予土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、抵押、擔(dān)保等原本不具備的屬性。毫無疑問,承包土地制度的改變?yōu)檗r(nóng)業(yè)集約化經(jīng)營和資本的快速進(jìn)入打下了制度基礎(chǔ)。
二、“農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同等入市、同權(quán)同價入市”
2015年1號文件中提出:引導(dǎo)和規(guī)范農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市。在符合規(guī)劃和用途管制的前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價,加快建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)和增值收益分配制度。有關(guān)部門要盡快提出具體指導(dǎo)意見,并推動修訂相關(guān)法律法規(guī)。
目前,農(nóng)村集體建設(shè)用地違法用地屢禁不止,這就表明農(nóng)村建設(shè)用地隱形市場活躍,有著巨大的利益空間,但是這塊利益該如何分配,政府如何引導(dǎo)去建立起一個農(nóng)村集體建設(shè)用地的自由流轉(zhuǎn)市場非常重要,只有實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與城市國有建設(shè)用地“同地同價同權(quán)”要素市場平等化,才能真正的流轉(zhuǎn)。
農(nóng)村集體土地的上市,顯然不會走政府拍賣的老路,會不會打破土地一級市場的壟斷為目標(biāo),并與政府土地拍賣形成分庭抗禮的競爭態(tài)勢,地價才有望不受操控。所以,想在農(nóng)村土地入市上淘得真金的企業(yè)家們,還是壓看清楚政府引導(dǎo)的競爭機(jī)制及利益關(guān)系。
三、“農(nóng)村宅基地財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓”盤活農(nóng)村宅基地財富
2015年1號文件提出:完善農(nóng)村宅基地管理制度。改革農(nóng)村宅基地制度,完善農(nóng)村宅基地分配政策,在保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)前提下,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。有關(guān)部門要抓緊提出具體試點(diǎn)方案,各地不得自行其是、搶跑越線。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增
土地流轉(zhuǎn)政策
自主流轉(zhuǎn)程序
第一步 流轉(zhuǎn)雙方當(dāng)事人依據(jù)承包合同,協(xié)商流轉(zhuǎn)方式(轉(zhuǎn)讓互換方式除外)、流轉(zhuǎn)時間、流轉(zhuǎn)價格以及流轉(zhuǎn)收益支付等,根據(jù)協(xié)商結(jié)果簽訂書面流轉(zhuǎn)合同一式四份,流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份;
第二步 發(fā)包方及鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站收到流轉(zhuǎn)合同后,如發(fā)現(xiàn)有不妥之處應(yīng)及時指出并要求其改正;
第三步 流轉(zhuǎn)當(dāng)事人向鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站申請合同鑒證。
委托流轉(zhuǎn)程序
第一步 承包方自愿委托發(fā)包方流轉(zhuǎn)其承包土地的,應(yīng)向發(fā)包方遞交由戶主簽字或蓋章的委托流轉(zhuǎn)申請書;
第二步 發(fā)包方討論是否接受委托,并將討論結(jié)果在15是內(nèi)通知承包方;
第三步 決定接受委托的,發(fā)包方應(yīng)當(dāng)與承包方簽訂流轉(zhuǎn)委托書,載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限,委托雙方簽字蓋章;
第四步 發(fā)包方在接受委托后三個月內(nèi),將流轉(zhuǎn)農(nóng)戶、待流轉(zhuǎn)地塊等基本情況以適當(dāng)?shù)男问较虼鍍?nèi)外公告;
第五步 愿意承接流轉(zhuǎn)土地的,在公告的有效期內(nèi)提交承接流轉(zhuǎn)土地申請;
第六步 公告期結(jié)束后,發(fā)包方應(yīng)本著公正、公平、公開的原則,及時召集已提交的承接流轉(zhuǎn)土地申請且具備承接資格的受讓方磋商,在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上與受讓方簽訂書面流轉(zhuǎn)合同一式四份,流轉(zhuǎn)雙方、發(fā)包方、鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)管站各執(zhí)一份。
農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)就是農(nóng)民可以將自己承包的村集體土地部分或全部以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式轉(zhuǎn)移給第三方經(jīng)營, 原承包方或第三方向村集體履行原承包合同的行為。通俗點(diǎn)講,就是承包農(nóng)戶承包土地后,如果自己不愿意種土地,可以按自己的意愿將所承包的土地再次轉(zhuǎn)交其他人耕種,自己可以從中收取一定的利益。當(dāng)然,被流轉(zhuǎn)出去的土地一般不能改變其農(nóng)業(yè)用途。
什么是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)
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2016年9月7日 星期三 八月初七
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